Sehubungan dengan telah diterbitkannya Keputusan Menteri Keuangan Nomor: 248/KMK.04/1995 tanggal 2 Juni 1995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan terhadap Pihak-pihak yang melakukan Kerja sama dalam bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah.(“Built Operate and Transfer”), dengan ini diberikan penegasan sebagai berikut :
- Umum
- Sesuai dengan Pasal 1 Keputusan Menteri Keuangan Nomor: 248/KMK.04/1995tanggal 2 Juni 1995 yang dimaksud dengan bangun guna serah adalah bentuk perjanjian kerja sama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian bangun guna serah, dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah masa bangun guna serah berakhir.
- Bangunan yang didirikan oleh investor dapat berupa gedung perkantoran, apartemen, pusat perbelanjaan, rumah toko (ruko), hotel, dan/atau bangunan lainnya.
- Pihak-pihak yang melakukan perjanjian bangun guna serah adalah investor yang diberikan hak untuk mendirikan bangunan dan menggunakan atau mengusahakan bangunan tersebut selama masa perjanjian bangun guna serah, dan pemegang hak atas tanah yang memberikan hak kepada investor.
- Penghasilan dan biaya bagi investor
- Penghasilan
Penghasilan investor sehubungan dengan perjanjian bangun guna serah adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh investor dari pengusahaan bangunan yang didirikan antara lain :- sewa dan penghasilan sehubungan dengan penggunaan harta;
- Penghasilan sehubungan dengan hak pengusahaan bangunan seperti penghasilan dari pengusahaan hotel, pusat fasilitas olah raga (“Sport center”), tempat hiburan, dan sebagainya;
- penggantian atau imbalan yang diterima atau diperoleh dari pemegang hak atas tanah apabila masa perjanjian bangun guna serah diperpendek dari masa yang telah ditentukan.
- Biaya
2.1. Biaya yang boleh dikurangkan dari penghasilan bruto bagi investor adalah biaya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) dan dengan memperhatikan pasal 9 ayat (1) Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 10 Tahun 1994 berkenaan dengan pengusahaan bangunan yang didirikan berdasarkan perjanjian bangun guna serah tersebut.
2.2. Biaya-biaya yang dikeluarkan oleh investor untuk mendirikan bangunan merupakan nilai perolehan investor untuk mendapatkan hak menggunakan atau hak mengusahakan bangunan tersebut, dan nilai perolehan tersebut oleh investor diamortisasi dalam jumlah yang sama besar setiap tahun selama masa perjanjian bangun guna serah
Contoh 1 :
Investor PT. ABC mendirikan bangunan gedung perkantoran 12 lantai atas tanah milik PT. PG berdasarkan perjanjian bangun guna serah dengan biaya Rp 30.000.000.000,00 untuk masa selama 15 tahun. Amortisasi yang dilakukan oleh PT. ABC setiap tahun adalah sebesar Rp. 2.000.000.000,00 (Rp.30.000.000.000,00 : 15)2.3. Apabila masa perjanjian bangun serah guna menjadi lebih pendek dari masa yang telah ditentukan dalam perjanjian maka sisa biaya pembangunan yang belum diamortisasi, amortisasi sekaligus oleh investor pada tahun berakhirnya masa bangun guna serah yang lebih pendek tersebut.
Contoh 2 :
Berdasarkan contoh 1, PT. ABC pada akhir tahun ke dua belas menyerahkan bangunan kepada PT. PGdengan diperpendeknya masa perjanjian tersebut kepada PT. ABC diberikan imbalan oleh PT. PG sebesar Rp 5.000.000.000,00 pada akhir tahun ke dua belas (tahun berakhirnya masa perjanjian bangun guna serah) PT. ABC memperoleh tambahan penghasilan sebesar Rp 5.000.000.000,00 (Rp 30.000.000.000,00 – (12x Rp 2.000.000.000,00).2.4. Apabila masa perjanjian bangun guna serah menjadi lebih panjang dari masa yang telah ditentukan dalam perjanjian karena adanya penambahan bangunan, maka biaya penambahan tersebut ditambahkan dengan sisa biaya yang belumdiamortisasi dan oleh investor jumlah tersebut diamortisasi hingga berakhirnya masa bangun guna serah yang lebih panjang tersebut.
Contoh 3 :
Berdasarkan Contoh 1, PT. ABC pada tahun ke sebelas menambah bangunan dengan biaya Rp 20.000.000.000,00 dan masa bangun guna serah diperpanjang 5 tahun sehingga menjadi 20 tahun. Penghitungan amortisasi PT. ABC mulai tahun ke sebelas sebagai berikut :
– sisa yang belum diamortisasi pada awal tahun ke sebelas: Rp.10.000.000.000,-
– Nilai perolehan hak atas penambahan bangunan pada tahun ke sebelas Rp.20.000.000.000.00
– dasar amortisasi yang baru Rp. 30.000.000.000,,00
– masa amortisasi adalah 10 tahun (20 tahun-10 tahun)
– Amortisasi setiap tahun mulai tahun ke sebelas (Rp.30.000.000.000,00 : 10) = Rp.3.000.000.000,002.5. Amortisasi biaya mendirikan bangunan dimulai pada tahun bangunan tersebut digunakan atau diusahakan. Apabila pembangunan tersebut meliputi masa lebihdari satu tahun sebelum dapat digunakan atau diusahakan, maka biaya yang telah dikeluarkan harus dikapitalisasi.
- Penghasilan
- Penghasilan dan biaya bagi pemegang hak atas tanah
- Penghasilan
- pembayaran berkala yang dilakukan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah dalam atau selama masa bangun guna serah;
- bagian dari uang sewa bangunan ;
- bagian keuntungan dari pengusahaan bangunan dengan nama dan dalam bentuk apapun yang telah diberikan oleh investor;
- Penghasilan lainnya sehubungan dengan perjanjian bangun guna serahyang terima atau diperoleh pemegang hak atas tanah.
-
Biaya Biaya yang dapat dikurangkan oleh pemegang hak atas tanah selama masa bangun guna serah adalah biaya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) dan dengan memperhatikan Pasal 9 ayat (1) Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 10 Tahun 1994.
1.1. Penghasilan yang terima atau diperoleh pemegang hak atas tanah sehubungan dengan perjanjian bangun guna serah dapat berupa : 1.2. Dalam hal bangunan yang didirikan investor tidak seluruhnya menjadi hak investor tetapi sebagian diserahkan kepada pemegang hak atas tanah, maka bagian bangunan yang diserahkan merupakan penghasilan bagi pemegang atas tanah dalam tahun pajak yang bersangkutan. Atas penyerahan tersebut terutang pajak Penghasilan sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai yang tertinggi antara lain pasar dengan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) bagian bangunan yang diserahkan, dan harus dilunasi selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah penyerahan.
1.3. Bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah setelah masa Perjanjian bangunan serah berakhir merupakan penghasilan baik pemegang hak atas tanah, dan terutang Pajak Penghasilan sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai yang tertinggi antara nilai pasar dengan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) bangunan yang telah diserahkan, dan harus dilunasi oleh pemegang hak atas tanah selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah masa bangun guna serah berakhir.
1.4. Nilai bangunan yang diterima oleh pemegang hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada butir 1.2 dan 1.3 merupakan nilai perolehan bangunan apabila bangunan tersebut dialihkan kepada pihak lain.
- Lain-lain
- Pembayaran Pajak Penghasilan sebesar 5% (lima persen) yang dilakukan oleh pemegang hak atas tanah atas penyerahan bangunan yang dilakukan oleh investor sebagaimana dimaksud dalam butir III.1.2 dan 1.3 bagi orang pribadi bersifat final dan bagi Wajib Pajak badan adalah merupakan pembayaran Pajak Penghasilan Pasal 25 yang dapat diperhitungkan dengan Pajak Penghasilan yang terutang untuk tahun pajak yang bersangkutan.
- Dikecualikan dari pengenaan Pajak Penghasilan sebesar 5% (lima persen) tersebut di atas apabila pemegang hak atas tanah adalah badan pemerintah.
- Surat Edaran ini mulai berlaku atas perjanjian bangun guna serah yang berakhir setelah tahun pajak 1994.
Demikianlah untuk dilaksanakan dengan sebaik-baiknya.
DIREKTUR JENDERAL PAJAK,
ttd
FUAD BAWAZIER