Memahami PPN Atas Sewa Tanah Dan Bangunan
Penghasilan yang diperoleh dari kegiatan persewaan tanah dan/atau bangunan berupa rumah, tanah, rumah susun, apartemen, kondominium, rumah kantor, gedung perkantoran, ruko, gudang, dan lain sebagainya pada dasarnya dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) yang sifatnya final.
Namun, apabila Anda merupakan seorang PKP, maka Anda wajib memungut PPN dan membuat faktur pajak atas pungutan tersebut. Artikel ini akan membantu Anda memahami PPN atas sewa tanah dan bangunan serta cara menghitungnya.
Aspek Perpajakan atas Sewa Tanah dan Bangunan
Pada dasarnya terdapat dua aspek perpajakan atas sewa tanah dan bangunan, yakni PPh Pasal 4 ayat (2) dan PPN. Atas pembayaran biaya sewa tanah dan bangunan oleh suatu perusahaan, maka perusahaan wajib memotong dan menyetorkan PPh Pasal 4 ayat (2) sebesar 10% x seluruh biaya sewa. Pihak penyewa pun wajib memberikan bukti pemotongan PPh Pasal 4 ayat (2) ke pemilik tanah dan bangunan tersebut.
Sedangkan, pemilik tanah dan bangunan wajib menerbitkan faktur pajak atas pungutan PPN 10% x seluruh biaya sewa atas transaksi sewa tersebut.
Apabila pemilik tanah merupakan PKP, maka biaya sewa yang dibayarkan untuk satu periode/tahun tidak termasuk pajak PPN. Namun, apabila pemilik tanah bukan PKP, maka biaya sewa adalah uang sewa ditambah PPN yang telah dibayarkan. Artinya biaya sewa yang dibayarkan penyewa sudah mengandung unsur PPN di dalamnya.
Daftar Pajak Properti
Tanah dan bangunan merupakan bagian dari properti yang dikenakan pajak. Berikut ini daftar pajak properti yang perlu Anda kertahui:
1. PPh
PPh Final yang dimaksud adalah Pajak Penghasilan Sehubungan dengan Pengalihan Hak Atas Tanah & Bangunan yang dikenakan dengan tarif dan DPP tertentu atas penghasilan yang diterima selama tahun berjalan. Pemungutannya dipotong pihak lain maupun yang disetor sendiri bukan merupakan pembayaran dimuka atas PPh terutang, melainkan pelunasan PPh terutang atas penghasilan tersebut. Jadi wajib pajak dianggap telah melakukan pelunasan kewajiban pajaknya.
2. PBB
PBB merupakan pajak yang dipungut atas tanah & bangunan karena adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang atau badan yang memiliki hak atasnya atau memperoleh manfaat daripadanya. Besaran nilai PBB juga bergantung pada lokasi yang bisa dilihat dari Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB). Dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Pembayaran juga
3. PPN
Di bidang properti, PPN dikenakan untuk properti primary yang dijual oleh pengembang ke konsumen. Sehingga transaksi jual beli properti secondary atau rumah pernah pakai tidak lagi dikenakan PPN. Besarnya PPN yang dikenakan adalah 11% dari Nilai Peralihan sesuai dengan peraturan yang saat ini berlaku.
Untuk peralihan hak rumah sederhana tidak dikenakan PPN. Rumah sederhana yang dimaksud adalah rumah dengan harga jual yang diatur oleh pemerintah.
4. PPnBM
Pada bidang properti, PPnBM berlaku hanya untuk primary product (rumah atau produk properti lain) dari developer ke konsumen. Tidak berlaku untuk transaksi antara individu atau secondary product. Besaran PPnBM yang dikenakan adalah 20% dari nilai transaksi.
Baca Juga: Ketahui Cara Daftar Objek PBB dan Cek PBB Online Di sini!
5. BPHTB
BPHTB adalah pungutan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Besaran BPHTB adalah 5% dari nilai transaksi. Nilai transaksi ini dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang besarannya berbeda-beda setiap daerah. Sejauh ini, untuk nilai NPOPTKP Jakarta sebesar 80 juta, sedangkan untuk BODETABEK sebesar 60 juta.
6. PNPB
Pembayaran PNBP dilakukan ketika pengajuan permohonan balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
7. Pajak Properti Berupa BBN
Pajak properti berupa BBN ini dikenakan kepada pembeli untuk proses balik nama sertifikat properti yang di transaksikan dari penjual. Biasanya, pajak BBN akan diurus oleh pihak developer dan konsumen hanya perlu membayarnya. Namun, bila Anda membeli properti secara perorangan, biaya BBN ini bisa Anda urus secara mandiri atau diurus oleh pihak notaris.
Kebijakan Pajak Properti
Ada beberapa peraturan atau kebijakan dalam bidang properti yang perlu Anda pahami, di antaranya:
- Peraturan Pemerintah Nomor 146 Tahun 2000 tentang Impor dan/atau Penyerahan Barang Kena Pajak Tertentu dan/atau Penyerahan Jasa Kena Pajak Tertentu yang Dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2003 yang mengatur pembebasan PPN untuk rumah sederhana, rumah sangat sederhana, rumah susun sederhana, pondok boro, asrama mahasiswa dan pelajar serta perumahan lainnya yang batasannya ditetapkan oleh Menteri Keuangan setelah mendengar pertimbangan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah.
- Ketentuan sebelum diterbitkannya Peraturan Menteri Keuangan Nomor 125/PMK.011/2012 yang mengacu pada Peraturan Menteri Keuangan Nomor 36/PMK.03/2007 tentang Batasan Rumah Sederhana, Rumah Sangat Sederhana, Rumah Susun Sederhana, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar serta Perumahan Lainnya yang atas Penyerahannya Dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertamabahan Nilai.
- Keputusan Menteri Keuangan Nomor 635/KMK.04/1994 tentang Pelaksanaan Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 243/PMK.03/2008 yang mengatur bahwa besarnya Pajak Penghasilan yang terutang atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, kecuali atas pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenai Pajak Penghasilan 1% dari jumalh bruto nilai pengalihan.
Cara Menghitung PPN Sewa Tanah dan Bangunan
Seperti yang sudah dikatakan pada poin sebelumnya, perusahaan yang menyewa suatu bangunan wajib menyetorkan PPh Pasal 4 ayat (2) sebesar 10%. Sedangkan perusahaan yang menyewakan bangunannya, apabila yang bersangkutan PKP, maka wajib memungut PPN 11% dan menerbitkan faktur pajak. Lalu, bagaimana cara menghitungnya? Mari simak contoh kasus di bawah ini.
Contoh kasus:
PT. Rubi menyewa sebuah bangunan dari PKP dengan harga Rp100.000.000 untuk jangka waktu 4 tahun. Maka PT. Rubi harus memotong PPh Pasal 4 ayat (2) dengan perhitungan sebagai berikut:
PPh Pasal 4 ayat (2): 10% x Rp100.000.000 = Rp10.000.000
Atas pemotongan tersebut, PT. Rubi melaporkan SPT Masa PPh Pasal 4 ayat (2) atas pemotongan tersebut. Kemudian PT. Rubi juga memberikan bukti potong PPh Pasal 4 ayat (2).
Sedangkan, untuk PPN yang harus memotong adalah pihak penyewa gedung. Jadi, PPN atas penyewaan tanah dan bangunan tersebut adalah Rp11.000.000 (PPN 11% x Rp100.000.000).
Jadi, untuk menghitung keseluruhan biaya sewa yang harus dibayarkan oleh PT. Rubi adalah: Biaya sewa selama 4 tahun + PPN – PPh Pasal 4 ayat (2).
Rp100.000.000 + Rp11.000.000 – Rp10.000.000 = Rp101.000.000/4 tahun
Jadi, biaya sewa selama 1 tahun diakui sebesar Rp25.250.000.
Nantinya PT. Rubi akan menerima bukti pembayaran sewa tanah dan/atau bangunan beserta faktur pajak yang dibuat oleh pihak yang menyewakan tanah dan/atau bangunan tersebut.
Baca Juga: Siap Bayar PBB? Begini Cara dan Kebijakan Terbarunya!
Kesimpulan
Bagi pengusaha yang sudah dikukuhkan sebagai PKP dan menyewakan tanah dan/atau bangunan, maka pengusaha tersebut wajib memungut PPN dan menerbitkan faktur pajak. Aspek perpajakan atas sewa tanah dan bangunan adalah PPh Pasal 4 ayat (2) dan PPN masing-masing tarifnya 11%.
PPh Pasal 4 ayat (2) dipotong dan disetorkan oleh pihak penyewa tanah dan/atau bangunan. PPN dipungut dan disetorkan oleh pihak PKP yang menyewakan tanah dan/atau bangunan.
Pengelolaan PPN cukup mudah bukan? Terlebih jika Anda menggunakan OnlinePajak sebagai aplikasi yang telah terintegrasi dan menjadi mitra resmi Direktorat Jenderal Pajak dalam hal pengelolaan perpajakan baik individu maupun badan. Anda bisa dengan mudah mengelola invoice dan faktur pajak, mengirimkannya ke lawan transaksi secara instan, membayar SPT Masa PPN dengan cepat dan nyaman, serta lapor segera hanya dalam sekali klik. Hubungi sales kami untuk informasi lebih lanjut.
Referensi:
- Peraturan Pemerintah Nomor 146 Tahun 2000 tentang Impor dan/atau Penyerahan Barang Kena Pajak Tertentu dan/atau Penyerahan Jasa Kena Pajak Tertentu yang Dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2003.
- Peraturan Menteri Keuangan Nomor 125/PMK.011/2012 yang mengacu pada Peraturan Menteri Keuangan Nomor 36/PMK.03/2007 tentang Batasan Rumah Sederhana, Rumah Sangat Sederhana, Rumah Susun Sederhana, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar serta Perumahan Lainnya yang atas Penyerahannya Dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertamabahan Nilai.
- Keputusan Menteri Keuangan Nomor 635/KMK.04/1994 tentang Pelaksanaan Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 243/PMK.03/2008.