Dalam proses jual beli atau peralihan hak atas tanah dan bangunan, terdapat kewajiban pajak yang harus dipenuhi oleh pihak penerima hak. Pajak tersebut dikenal sebagai BPHTB. Meski sering disebut dalam transaksi properti, masih banyak masyarakat yang belum memahami secara menyeluruh pajak BPHTB adalah apa, bagaimana cara menghitungnya, serta kapan dan bagaimana pajak ini harus dibayarkan.
Artikel ini akan membahas secara lengkap dan sistematis mengenai pajak BPHTB, mulai dari pengertian, dasar hukum, objek dan subjek pajak, tarif, hingga contoh perhitungannya. Dengan memahami BPHTB secara benar, Anda dapat menghindari kesalahan administratif yang berpotensi menimbulkan sanksi di kemudian hari.
Apa Itu Pajak BPHTB?
Pajak BPHTB adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, yaitu pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Pajak ini timbul ketika seseorang atau badan memperoleh hak atas properti, baik melalui jual beli, hibah, warisan, tukar-menukar, maupun bentuk perolehan lainnya.
Sejak diberlakukannya otonomi daerah, BPHTB tidak lagi dikelola oleh pemerintah pusat, melainkan menjadi pajak daerah yang dipungut oleh pemerintah kabupaten atau kota. Artinya, penerimaan BPHTB menjadi salah satu sumber Pendapatan Asli Daerah (PAD).
Dasar Hukum Pajak BPHTB
Untuk memahami kewajiban BPHTB secara legal, penting mengetahui dasar hukum yang mengaturnya. Pajak BPHTB diatur dalam beberapa peraturan perundang-undangan, antara lain:
- Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
- Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (HKPD)
- Peraturan Daerah (Perda) masing-masing kabupaten atau kota terkait BPHTB
Melalui regulasi tersebut, pemerintah daerah diberikan kewenangan penuh untuk mengatur tarif, mekanisme pemungutan, hingga Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) sesuai kondisi daerahnya.
Objek Pajak BPHTB
Objek pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Yang dimaksud dengan perolehan hak mencakup berbagai bentuk transaksi atau peristiwa hukum, antara lain:
- Jual beli
- Tukar-menukar
- Hibah
- Hibah wasiat
- Warisan
- Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum
- Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
- Penunjukan pembeli dalam lelang
- Pelaksanaan putusan hakim yang berkekuatan hukum tetap
- Penggabungan, peleburan, atau pemekaran usaha
Dengan kata lain, setiap perolehan hak atas properti yang menimbulkan perubahan kepemilikan dapat menjadi objek pajak BPHTB.
Subjek Pajak BPHTB
Subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Dalam praktiknya, subjek pajak BPHTB sekaligus menjadi wajib pajak, yaitu pihak yang berkewajiban membayar BPHTB terutang.
Sebagai contoh:
- Pembeli properti dalam transaksi jual beli
- Ahli waris yang menerima warisan tanah atau bangunan
- Penerima hibah atau hibah wasiat
Penting untuk dicatat bahwa BPHTB bukan dibebankan kepada penjual, melainkan kepada pihak penerima hak.
Tarif Pajak BPHTB
Tarif pajak BPHTB ditetapkan sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP).
Namun, perlu diperhatikan bahwa dasar pengenaan pajaknya bukan langsung nilai transaksi, melainkan nilai perolehan dikurangi dengan NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak).
Besaran NPOPTKP berbeda-beda di setiap daerah, tergantung Peraturan Daerah yang berlaku. Oleh karena itu, wajib pajak perlu memastikan ketentuan NPOPTKP di wilayah tempat objek pajak berada.
Dasar Pengenaan Pajak BPHTB
Dasar pengenaan pajak BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Penentuan NPOP bergantung pada jenis perolehan haknya, antara lain:
- Jual beli: harga transaksi
- Tukar-menukar: nilai pasar
- Hibah dan warisan: nilai pasar
- Lelang: harga yang tercantum dalam risalah lelang
Apabila nilai transaksi lebih rendah dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) PBB, maka NJOP PBB yang digunakan sebagai dasar pengenaan pajak.
Cara Menghitung Pajak BPHTB
Setelah memahami komponen dasarnya, berikut rumus perhitungan pajak BPHTB:
BPHTB = 5% × (NPOP – NPOPTKP)
Contoh Perhitungan BPHTB
Misalnya:
- Harga jual tanah dan bangunan: Rp800.000.000
- NPOPTKP di daerah tersebut: Rp80.000.000
Maka perhitungannya:
- NPOPKP = Rp800.000.000 – Rp80.000.000 = Rp720.000.000
- BPHTB terutang = 5% × Rp720.000.000 = Rp36.000.000
Dengan demikian, BPHTB yang harus dibayarkan oleh pembeli adalah sebesar Rp36.000.000.
Kapan Pajak BPHTB Harus Dibayar?
BPHTB harus dibayarkan sebelum akta peralihan hak ditandatangani oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau sebelum proses balik nama dilakukan di kantor pertanahan.
Tanpa bukti pembayaran BPHTB, PPAT tidak dapat melanjutkan proses pembuatan akta jual beli atau akta peralihan hak lainnya. Oleh karena itu, pembayaran BPHTB menjadi tahapan krusial dalam transaksi properti.
Sanksi Jika Tidak Membayar BPHTB
Apabila BPHTB tidak dibayarkan atau dibayarkan tidak sesuai ketentuan, wajib pajak dapat dikenakan sanksi administratif berupa:
- Denda
- Bunga keterlambatan
- Penundaan proses administrasi pertanahan
Selain itu, kesalahan pelaporan atau pengisian data BPHTB juga dapat menimbulkan risiko pemeriksaan pajak daerah.
Peran Digitalisasi dalam Pengelolaan Pajak Daerah
Seiring dengan meningkatnya kompleksitas kewajiban perpajakan, baik pajak pusat maupun pajak daerah, pengelolaan pajak secara manual menjadi semakin berisiko. Kesalahan perhitungan, keterlambatan pembayaran, hingga kelalaian administrasi dapat berdampak langsung pada cash flow dan kepatuhan pajak.
Di sinilah peran teknologi dan sistem digital menjadi sangat penting untuk membantu wajib pajak mengelola kewajiban perpajakannya secara lebih rapi, akurat, dan efisien.
Untuk membantu bisnis menjaga kelancaran keuangan tanpa mengganggu kepatuhan pajak, invoice financing dapat menjadi solusi yang relevan. Melalui fasilitas invoice financing dari OnlinePajak, perusahaan dapat memperoleh pendanaan dari invoice yang belum jatuh tempo, sehingga kewajiban pajak tetap dapat dipenuhi tepat waktu tanpa harus menunggu pembayaran dari pelanggan.
Bagaimana cara mengajukannya? Apa saja syarat-syaratnya? Hubungi sales OnlinePajak sekarang untuk informasi selengkapnya.
Tidak hanya solusi pendanaan, OnlinePajak menghadirkan sejumlah fitur dan layanan yang mempermudah pelaku usaha untuk mengelola transaksi dan perpajakan usaha sehingga arus kas berjalan lancar, proses bisnis menjadi lebih optimal, dan pertumbuhan usaha menjadi lebih baik. Daftar sekarang untuk mulai menggunakan OnlinePajak sebagai aplikasi bisnis Anda.
Kelola pajak bisnis Anda lebih mudah, aman, dan terencana bersama OnlinePajak. Mulai sekarang, jadikan strategi penghematan pajak sebagai bagian dari pertumbuhan bisnis Anda.