Biaya yang Timbul Saat Proses Jual Beli Tanah
Dalam transaksi jual-beli tanah, biaya yang dikeluarkan dibagi menjadi pajak dan honorarium. Jenis pajak yang dimaksud adalah Pajak Penghasilan dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Sementara, komponen biaya lain yang dikeluarkan penjual adalah honorarium Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Biaya PPAT sebenarnya bisa dibagi menjadi dua dan menjadi tanggung jawab penjual dan pembeli sesuai dengan kesepakatan. Sementara bagi pembeli, biaya yang harus dibayarkan meliputi Pajak Pertambahan Nilai dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Sedangkan komponen biaya lainnya adalah biaya pengecekan sertifikat dan biaya balik nama.
Jenis Pajak dalam Transaksi Penjualan Tanah
Berikut ini penjelasan rinci mengenai sejumlah pajak yang terkait dengan transaksi penjualan tanah:
1. PPh
Pemungutan Pajak Penghasilan (PPh) yang dikenakan pada penjual berdasar pada Peraturan Pemerintah nomor 48 pasal 1 ayat (1) tahun 1994 yang mengatur tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah atau Bangunan. Berikut ini kutipan langsung pasal tersebut:
“Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan”
Pada awalnya, nilai PPh yang harus dibayarkan adalah sebesar 5% dari nilai transaksi. Namun, sejak September 2016, pemerintah mengeluarkan Peraturan Pemerintah nomor 34 Tahun 2016 tentang PPh atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah atau Bangunan. Pada pasal 2 ayat (1) berikut ini kutipan langsungnya:
“Besarnya PPh dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah sebesar 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan,”
Peraturan tersebut diterapkan untuk penghasilan yang diperoleh dari penjualan tanah selain rumah yang berupa rumah susun sederhana.
Selain itu, penting untuk diketahui PPAT berhak menolak permohonan pembuatan Akta Jual Beli (AJB) jika penjual belum memenuhi kewajibannya dalam membayar PPh.
2. PPN
Jika pembeli melakukan transaksi pembelian tanah dengan developer atau badan yang merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka pembeli akan dikenakan pungutan PPN dengan tarif sebesar 11% dari harga tanah. Tapi, jika penjual bukan PKP, maka pembeli harus menyetorkan sendiri PPN nya ke kas negara.
Baca Juga: Contoh Kasus PPN atas Transaksi Properti
3. BPHTB
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pungutan yang ditanggung oleh pembeli. Peraturan mengenai pengenaan BPHTB dapat dilihat pada Undang-Undang nomor 20 tahun 2000 tentang Perubahan atas UU nomor 21 tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Besarnya tarif BPHTB adalah 5% dari NJOP yang sudah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
Dari pemaparan di atas, dapat ditarik sebuah kesimpulan bahwa pihak penjual dan pembeli sama-sama memiliki tanggung jawab untuk membayar pajak. Besaran tarifnya juga sudah ditentukan dan dihitung sesuai peraturan yang berlaku.
Baca Juga: Berapa Tarif BPHTB yang Berlaku Saat Ini? Simak Pembahasannya di Sini
Hal yang Harus Dilakukan dalam Jual-Beli Tanah
Sering kali, transaksi jual beli tanah dilakukan oleh dua pihak yang belum pernah saling mengenal sebelumnya.
Namun, jika prosedur pembelian dilakukan dengan benar, maka persoalan yang timbul di kemudian hari dapat diminimalisir.
Berikut ini hal yang seharusnya dilakukan dalam transaksi jual-beli tanah:
- Pembeli melakukan pengecekan sertifikat di Kantor Pertanahan untuk memastikan keaslian dan keabsahan sertifikat.
- Pastikan penjual membayar PPh sebelum melakukan tanda tangan AJB dan menerima uang penjualan tanah.
- Melibatkan dua saksi dari perangkat desa saat pembacaan dan penandatanganan AJB untuk menghindari wanprestasi atau sengketa di kemudian hari.
- PPAT sebagai pejabat yang berwenang memastikan AJB tidak dibuat sebelum penjual membayar PPh.
- PPAT tidak menandatangani AJB sebelum pembeli melunasi pembayaran tanah.
Gunakan OnlinePajak untuk Bayar PPN
Kini pembayaran PPN jual-beli tanah dapat dilakukan secara online menggunakan OnlinePajak sehingga wajib pajak tidak perlu lagi melakukan pembayaran secara manual ke bank atau kantor pos persepsi.
Tidak cuma membayar PPN atau pajak penjualan tanah, wajib pajak juga bisa melaporkan SPT PPN secara online melalui fitur e-Filing OnlinePajak. Jadi, wajib pajak semakin dimudahkan dalam menuntaskan kewajiban perpajakannya.
Bahkan, untuk membantu wajib pajak, OnlinePajak menyediakan fitur kalkulator pajak yang dapat membantu wajib pajak menghitung pajak terutangnya secara otomatis dan cepat. Aplikasi ini juga dapat Anda gunakan secara gratis.
Kelola PPN Anda dengan lebih mudah menggunakan OnlinePajak. Hubungi sales OnlinePajak untuk tahu informasi lebih lanjut dan cara membuat akun.
Referensi:
- Peraturan Pemerintah nomor 48 pasal 1 ayat (1) tahun 1994
- Peraturan Pemerintah nomor 34 Tahun 2016
- Undang-Undang nomor 20 tahun 2000