Transaksi jual beli tanah melibatkan sejumlah kewajiban pajak yang harus diselesaikan sebelum penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di PPAT. Memahami siapa membayar apa, berapa besarannya, dan bagaimana cara membayarnya adalah kunci agar proses balik nama berjalan lancar.
Pajak jual beli tanah terdiri dari PPh Final 2,5% yang ditanggung penjual (dihitung dari nilai transaksi atau NJOP, mana yang lebih tinggi) dan BPHTB 5% yang ditanggung pembeli (dihitung dari NPOP dikurangi NPOPTKP). Keduanya harus dibayar sebelum penandatanganan AJB di PPAT — PPh melalui e-Billing Coretax DJP, BPHTB melalui sistem pajak daerah setempat.
Ringkasan Pajak Jual Beli Tanah: Penjual vs Pembeli
| Komponen | Penjual | Pembeli |
|---|---|---|
| PPh Final | 2,5% × Nilai Transaksi (atau NJOP, mana lebih tinggi) | Tidak berlaku |
| BPHTB | Tidak berlaku | 5% × (NPOP − NPOPTKP) |
| PPN | 11% dari DPP jika penjual adalah developer/PKP | Ditanggung pembeli jika berlaku |
| Dibayar sebelum | AJB ditandatangani | AJB ditandatangani |
| Dasar hukum | PP 34/2016 | UU No. 21/1997 jo. UU No. 20/2000 |
PPh Final Penjual: 2,5% dari Nilai Transaksi
Apa Itu PPh Final Jual Beli Tanah?
Penjual tanah dan/atau bangunan wajib membayar PPh Final sebesar 2,5% berdasarkan PP No. 34 Tahun 2016. Ini adalah pajak atas penghasilan dari penjualan properti.
Dasar Pengenaan PPh 2,5%
PPh Final = 2,5% × Dasar Pengenaan Pajak (DPP)
DPP adalah nilai yang lebih tinggi antara: nilai/harga transaksi yang disepakati, atau NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) sesuai SPPT PBB.
Contoh: Tanah dijual seharga Rp500.000.000, tetapi NJOP-nya Rp600.000.000.
PPh Final = 2,5% × Rp600.000.000 = Rp15.000.000
Cara Bayar PPh Jual Beli Tanah via e-Billing Coretax
- Login ke Coretax DJP di coretaxdjp.pajak.go.id menggunakan akun/NPWP penjual
- Pilih menu Pembayaran → Buat Kode Billing
- Pilih jenis pajak: PPh Final Pasal 4(2), kode objek pajak jual beli tanah/bangunan
- Masukkan DPP — nilai tertinggi antara harga transaksi atau NJOP
- Sistem menghitung PPh 2,5% secara otomatis — verifikasi angkanya
- Generate kode billing (15 digit)
- Bayar melalui bank, ATM, m-banking, atau teller menggunakan kode billing
- Simpan Bukti Penerimaan Negara (BPN) — wajib ditunjukkan kepada PPAT sebelum AJB
BPHTB Pembeli: 5% dari NPOP
Apa Itu BPHTB?
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) adalah pajak daerah yang dikenakan kepada pembeli atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Cara Menghitung BPHTB
BPHTB = 5% × (NPOP − NPOPTKP)
- NPOP: Nilai Perolehan Objek Pajak (nilai transaksi, atau NJOP jika lebih tinggi)
- NPOPTKP: Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak — ditetapkan oleh masing-masing daerah, umumnya Rp60.000.000
Contoh: Tanah dibeli seharga Rp500.000.000, NPOPTKP daerah tersebut Rp80.000.000.
BPHTB = 5% × (Rp500.000.000 − Rp80.000.000) = 5% × Rp420.000.000 = Rp21.000.000
Cara Bayar BPHTB 2026
BPHTB adalah pajak daerah — dibayarkan kepada Pemerintah Daerah (kabupaten/kota), bukan ke DJP. Isi Surat Setoran BPHTB (SSB), bayar ke bank yang ditunjuk atau via kanal elektronik pemda, dapatkan validasi dari BPHTD, dan bawa bukti bayar ke PPAT.
PPN untuk Properti dari Developer
Jika penjual adalah pengembang properti (developer) yang berstatus PKP (Pengusaha Kena Pajak), transaksi dapat dikenakan PPN sebesar 11% dari DPP transaksi. Dalam hal ini, pembeli menanggung PPN dan developer menerbitkan Faktur Pajak PPN kepada pembeli. Untuk tanah saja (tanpa bangunan) yang dijual oleh non-developer, umumnya tidak dikenakan PPN.
Dokumen yang Diperlukan Saat AJB di PPAT
Dokumen Pajak (wajib ada sebelum AJB):
- Bukti pembayaran PPh Final 2,5% (BPN dari DJP) — untuk penjual
- Bukti pembayaran BPHTB yang telah divalidasi — untuk pembeli
Dokumen Tanah/Properti:
- Sertifikat tanah asli (SHM, HGB, HGU, atau jenis hak lainnya)
- SPPT PBB tahun berjalan dan bukti pembayaran PBB
- IMB atau PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) jika ada bangunan
Dokumen Identitas:
- KTP penjual dan pembeli (beserta KK jika perlu)
- NPWP penjual dan pembeli
- Akta Nikah (jika properti adalah aset bersama suami-istri)
Alur Proses Jual Beli Tanah hingga Balik Nama
- Kesepakatan harga antara penjual dan pembeli
- Pengecekan sertifikat di BPN — memastikan tidak ada sengketa atau blokir
- Penghitungan dan pembayaran PPh Final 2,5% (oleh penjual) — via e-Billing Coretax
- Penghitungan dan pembayaran BPHTB (oleh pembeli) — via kanal pajak daerah
- Penandatanganan AJB di hadapan PPAT — setelah kedua bukti bayar pajak ditunjukkan
- Pengurusan balik nama sertifikat di BPN
Kelola Pembayaran Pajak Properti dengan OnlinePajak
Pembayaran PPh jual beli tanah melalui e-Billing Coretax adalah salah satu dari banyak kewajiban perpajakan yang dapat dikelola secara digital. OnlinePajak memudahkan pembuatan kode billing, pembayaran pajak, dan rekonsiliasi transaksi perpajakan bisnis Anda — semuanya dalam satu platform terintegrasi.
