Contoh Kasus PPN atas Transaksi Properti

Pajak Properti

Bagi Anda yang ingin membeli properti seperti rumah, apartemen, ruko, kavling, dan semacamnya, Anda bukan hanya wajib memperhatikan harga dan legalitasnya, melainkan aspek perpajaknya. Sebab, bila Anda tidak memerhatikan masalah pajaknya, bisa jadi Anda akan menemui masalah di kemudian hari.

Salah satu jenis Pajak Properti adalah pengenaan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas transaksi properti. Bagi Anda yang ingin cepat menguasai PPN, salah satu caranya adalah mempelajari contoh kasus PPN atas transaksi properti. Jadi, mari simak ulasan contoh kasus PPN di bawah ini.

PPN atas Transaksi Properti

Dalam transaksi properti, PPN dikenakan atas properti primary yang dijual oleh developer ke konsumen. Jadi, apabila transaksi jual beli properti dilakukan antara orang pribadi ke orang pribadi lainnya (secondary) yang merupakan transaksi kedua, maka tidak akan dikenakan PPN.

Tarif PPN atas transaksi properti adalah sebesar 10% dari “nilai peralihan”, kecuali, peralihan hak untuk rumah sederhana yang tidak dikenakan PPN.

Rumah sederhana yang dimaksud merupakan rumah yang harga jualnya sudah diatur oleh pemerintah. Rumah jenis ini juga dikenal dengan rumah subsidi karena memang pembangunannya disubsidi oleh pemerintah.

PPN atas transaksi properti terutang saat pembayaran uang muka maupun saat pelunasan pembelian. PPN akan dibebankan kepada pembeli yang dipungut oleh penjual dengan catatan penjual merupakan PKP.

Dasar pengenaan pajak properti ini adalah nilai transaksi yang sebenarnya. Tapi, jika nilai transaksi besarnya di bawah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), maka yang menjadi dasar pengenaan pajak properti adalah NJOP tersebut.

Contoh Kasus Pajak Properti

Pada dasarnya dalam transaksi jual beli properti terdapat banyak sekali aspek pajak properti di dalamnya, yakni:

1. PPh Final.
2. Pajak Bumi Bangunan (PBB).
3. Pajak Pertambahan Nilai (PPN).
4. Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) dalam Penjualan Properti.
5. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
6. Peneriman Negara Bukan Pajak (PNBP).

Namun, dalam artikel ini hanya akan membahas aspek PPN saja. Mari langsung saja simak contoh kasus berikut ini.

Contoh kasus PPN:

Pengusaha properti/developer perumahan (PKP) membangun properti untuk dijual. Besaran DPP-nya adalah 100% x harga jual properti tersebut. Developer tersebut membangun rumah sebanyak 200 unit dengan harga per unitnya sebesar Rp100.000.000. Lalu, berapa jumlah PPN yang harus PKP setorkan kepada pemerintah?

Jawab:

Pertama, Anda harus mencari DPP pajak propertinya  terlebih dahulu. Caranya, 100% x total harga jual.

DPP = 100% x (200 unit x Rp100.000.000) = Rp20.000.000.000

Setelah mengetahui besar DPP-nya, maka Anda hanya tinggal menghitung PPN yang harus PKP setorkan kepada pemerintah dengan cara sebagai berikut:

PPN = 10% x Rp20.000.000.000 = Rp2.000.000.000.

Kemudian, salah satu unit properti tersebut dibeli oleh Tuan A dengan harga Rp 220.000.000. Suatu hari, Tuan A  ingin menjual propertinya kepada pihak lain, Tuan B (bukan PKP). Karena Tuan A bukan PKP, maka ia tidak bisa memungut PPN atas properti tersebut. Namun, harga jual rumah tersebut sudah terdapat unsur PPN-nya. Artinya komponen PPN sudah melebur dengan harga jual.

Maka dari itu, Tuan A menjual propertinya senilai Rp220.000.000, yang mana dalam harga jual tersebut terdapat unsur PPN-nya sebesar 10%. Tuan A juga tidak boleh menerbitkan faktur pajak atas transaksi properti yang ia lakukan dengan Tuan B.