Surat Edaran Dirjen Pajak – SE 13/PJ.32/1989

Seperti diketahui bahwa sebagai pelaksanaan dari Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1988, pengenaan PPN atas Jasa Kena Pajak di luar jasa kontraktor bangunan dan harta tetap lainnya, jasa telekomunikasi dan jasa angkutan udara dalam negeri, telah diatur dalam Keputusan Menteri Keuangan RI No. 302/KMK.04/1989. Petunjuk pelaksanaan lebih lanjut dari Keputusan Menteri Keuangan tersebut telah dijabarkan dalam Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak No. SE-25/PJ.3/1989 tanggal 20 Mei 1989 (Seri PPN-146).

Mengingat banyak pertanyaan yang menyangkut masalah PPN atas jasa persewaan ruangan, maka dengan memperhatikan Nota Dinas Kepala Biro Hukum dan Humas Departemen Keuangan Nomor ND-679/SJ.6/1989 tanggal 14 Juli 1989 dengan ini diberikan penegasan dan pedoman pelaksanaan sebagai berikut :

1. Jasa persewaan ruangan, kecuali yang dilakukan oleh hotel dan rumah penginapan untuk tamu bermalam, menurut Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 1988 jo. Pengumuman Direktur Jenderal Pajak No. PENG-139/PJ.63/1989 tanggal 27 Maret 1989 adalah Jasa Kena Pajak.

2. Pengusaha, dalam bentuk dan dengan nama apapun, yang melakukan kegiatan jasa persewaan ruangan adalah Pengusaha Kena Pajak.

3. Dasar Pengenaan Pajak atas penyerahan Jasa Kena Pajak adalah Penggantian. Menurut Pasal 1 huruf p Undang-undang PPN 1984, penggantian adalah nilai berupa uang yang diminta atau seharusnya diminta termasuk semua biaya yang dikeluarkan dalam rangka penyerahan Jasa Kena Pajak tersebut.
   Berdasarkan masukan yang didapat dari Asosiasi Pusat Pertokoan dan Perbelanjaan Indonesia, beban yang harus dibayar oleh penyewa atas jasa persewaan ruangan terdiri dari :
   1. Sewa, yaitu balas jasa atas sewa ruangan dalam keadaan kosong. Pada umumnya sewa ditagih di muka (pada awal penghunian), namun dapat juga ditagih di belakang, sesuai dengan kontraknya (perjanjian).
   2. “Service charge”, yaitu balas jasa yang menyebabkan ruangan yang disewa tersebut dapat dihuni sesuai dengan tujuan yang diinginkan oleh penyewa. “Service charge” dapat terdiri dari biaya listrik, air, keamanan, kebersihan dan biaya administrasi.
      Menurut Asosiasi Pusat Pertokoan dan Perbelanjaan Indonesia, “Service Charge” pada umumnya terdiri dari komponen-komponen biaya yang besarnya adalah sebagai berikut :
      

      –	Biaya listrik untuk penerangan “public area” (di luar ruangan yang disewa), AC, Lift	55%
      –	Biaya air untuk “public area” (toilet umum)	5%
      –	Biaya pemeliharaan/perawatan gedung dan alat-alat mesin	5%
      –	Biaya kebersihan	10%
      –	Biaya karyawan (Satpam/Teknik/Kantor)	20%
      –	Biaya administrasi umum	5%
      ——–
      JUMLAH =	100

      Cara pembebanan “service charge” adalah bervariasi, yang dapat dikelompokkan sebagai berikut :

      3.2.1.	Seluruh rekening listrik dan air dari seluruh gedung baik yang digunakan untuk kepentingan ruangan yang disewa maupun untuk tempat umum seperti taman, gang, w.c., lift dan sebagainya ditambah biaya kebersihan dan keamanan dibagi dan dibebankan kepada penyewa sesuai dengan luas ruangan yang disewa.
      3.2.2.	Setiap ruangan yang disewa dipasang meteran listrik tersendiri, sehingga diketahui berapa jumlah pemakaiannya, kemudian ditagih tersendiri sesuai dengan tarif PLN, ada juga yang ditambah dengan biaya administrasi. Komponen-komponen lainnya dari service charge, termasuk listrik untuk kepentingan umum di lingkungan gedung, dihitung dan dibebankan kepada penyewa seperti tersebut pada angka 3.2.1.
      3.2.3.	Khusus biaya telepon, pada umumnya oleh Perum Telkom ditagih langsung kepada penyewa, atau menggunakan alat penghitung pulsa sehingga penggunaan dan jumlah tagihan kepada pemakai adalah jelas. Tagihan yang merupakan “reimbursement” tersebut ada yang ditambah “mark up” ada yang hanya ditambah biaya administrasi atau ada juga yang sesuai dengan tarif Perum Telkom.

4. Mengingat bahwa dalam tagihan “service charge”, seperti yang diuraikan dalam butir 3 tersebut di atas, komponen biaya listrik dan air memegang peranan yang cukup besar (60%) dan memperhatikan pula bahwa atas penyerahan listrik tidak dikenakan PPN, dan PPN atas penyerahan air PAM ditanggung Pemerintah, maka dasar pengenaan PPN atas jasa persewaan ruangan ditetapkan sebagai berikut :
   

   4.1.	Atas sewa ruangan seluruhnya dikenakan PPN.
   4.2.	Atas “service charge” dikenakan PPN dengan Dasar Pengenaan Pajak sebesar 40% dari jumlah “service charge”.
   4.3.	Penggantian atas biaya listrik, air PAM dan telepon, yang nyata-nyata dapat dipastikan dikonsumsi oleh penyewa karena digunakannya alat pengukur, seperti meteran listrik, meteran air dan alat penghitung pulsa, yang diminta oleh pengusaha yang menyewakan ruangan kepada penyewa, tidak dikenakan PPN. Namun demikian apabila pengusaha yang menyewakan ruangan menambahkan “mark up” ataupun biaya administrasi dan sejenisnya, maka atas nilai tambah berupa “mark up” atau biaya administrasi dimaksud tetap dikenakan PPN.
   4.4.	Pembebanan biaya tambahan (additional charges/overtime charges) karena penggunaan ruangan, listrik, lift dan sebagainya yang melebihi kontrak adalah terutang PPN dengan Dasar Pengenaan Pajak sebagaimana ditetapkan dalam angka 4.2. di atas.

5. Apabila sebelum diterbitkannya kebijaksanaan ini, penyewa telah dikenakan dan membayar PPN dari seluruh jumlah service charge dan atau atas penggantian listrik, telepon dan air PAM (tersebut pada angka 4.3.), maka pengusaha yang menyewakan ruangan harus menyesuaikan PPN yang terutang berdasarkan Surat Edaran ini dengan cara sebagai berikut :
   

   5.1.	Untuk mengurangi Pajak Keluaran bagi pengusaha yang menyewakan ruangan dan Pajak Masukan bagi penyewa (biaya bagi yang bukan PKP) agar digunakan Nota Kredit/Nota Retur.
   5.2.	PKP pengusaha persewaan ruangan membukukan Nota Kredit dalam buku penjualan dalam Masa Pajak diterbitkannya Nota Kredit, sedang pihak penyewa ruangan membukukan Nota Kredit dalam pembukuannya dalam bulan diterimanya Nota Kredit.

6. PKP yang menyewakan ruangan tetap berhak atas pengkreditan PPN (Pajak Masukan) atas perolehan barang dan jasa untuk pengoperasian gedung yang disewakan.

7. PPN yang terutang atas penyerahan jasa persewaan ruangan akan dikenakan oleh pengusaha yang menyewakan ruangan dengan menerbitkan faktur pajak dan harus dibayar oleh penyewa.
   Apabila penyewa adalah PKP, maka PPN atas sewa ruangan yang dibayar merupakan Pajak Masukan yang dapat dikreditkan dari Pajak Keluaran yang terutang.
   Apabila ruangan mempunyai fungsi ganda yaitu untuk tempat usaha dan untuk tempat tinggal (seperti ruko = rumah toko), maka hanya sebagian PPN (Pajak Masukan) yang dapat dikreditkan yang besarnya adalah sebanding dengan bagian ruangan yang digunakan untuk tempat usaha, menurut keadaan yang sebenarnya. Misalnya bangunan tiga lantai : Lantai satu untuk toko, selebihnya untuk tempat tinggal, maka PPN (Pajak Masukan) yang dapat dikreditkan adalah sepertiga dari jumlah yang dibayar.

Demikian agar maklum dan hendaknya Saudara segera menyebar luaskan pedoman ini kepada pihak-pihak yang bersangkutan.

DIREKTUR JENDERAL PAJAK

ttd

Drs. MAR’IE MUHAMMAD