PPN Penjualan Rumah: Tinjauan Perlakuan PPN Atas Penjualan Properti

PPN Penjualan Rumah Sebagai Bagian Dari Aspek Perpajakan Properti

Pajak Pertambahan Nilai (PPN) yang dibebankan pada penjualan rumah atau PPN penjualan rumah merupakan bagian dari aspek-aspek perpajakan dalam transaksi jual-beli properti. Jika ditelaah lebih dalam, aspek perpajakan dalam transaksi penjualan properti tergolong banyak dan lengkap.

Secara umum, selain PPN penjualan rumah, yang merupakan bagian dalam PPN properti, aspek-aspek perpajakan dalam penjualan rumah terdiri dari Pajak Bumi Bangunan (PBB) dan Pajak Penghasilan (PPh) Final. Sementara, jika ditelaah lebih dalam, aspek-aspek yang terkandung di dalamnya cukup banyak, yakni:

1. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
2. Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)
3. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
4. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)
5. Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP)

Tentunya akan sangat panjang bila dijabarkan satu per satu. Nah, tulisan ini akan mengupas soal PPN penjualan rumah, yang merupakan bagian dari aspek PPN dalam transaksi jual beli properti.

PPN Penjualan Rumah Sebagai Bagian dari PPN Penjualan Properti

PPN penjualan rumah merupakan bagian yang tak terpisahkan dari PPN penjualan properti. Hal ini otomatis lantaran istilah properti di Indonesia identik pada istilah real estate, rumah, tanah, ruko, gedung, atau gudang.

Dipandang dari pengertiannya, PPN merupakan pajak yang dikenakan atas setiap pertambahan nilai dari Barang/Jasa Kena Pajak (BKP/JKP) dalam peredarannya dari produsen ke konsumen. PPN, dalam hal ini PPN penjualan rumah, dibayarkan pembeli dan dipungut oleh penjual untuk selanjutnya disetorkan ke negara.

Perlakuan PPN penjualan rumah hanya diberlakukan terhadap properti primary, dalam arti properti rumah yang dijual oleh pengembang ke konsumen. Sementara, properti secondary, dalam arti dijual dari satu orang ke orang lain, tidak dikenakan PPN.

Pengecualian pada PPN penjualan rumah juga ditemukan pada penjualan rumah sederhana, dalam arti properti rumah yang harga jualnya diatur oleh pemerintah dan diperuntukan bagi masyarakat berpenghasilan menengah-bawah. Properti rumah sederhana ini juga dikenal dengan nama rumah subsidi. Nah, dalam transaksi penjualan rumah subsidi tidak ada PPN penjualan rumah.

Telaah PPN Penjualan Rumah

Sebagai Barang Kena Pajak (BKP), PPN penjualan rumah memiliki besaran tarif sama seperti BKP lainnya, kecuali BKP yang dikecualikan. Besaran tarif PPN penjualan rumah ini ditetapkan sebesar 10% dari harga jual. Jadi, ketika seseorang membeli rumah, maka akan dikenakan PPN penjualan rumah sebesar 10% x harga jual.

Seperti yang telah disebutkan sebelumnya, pengenaan PPN penjualan rumah kepada konsumen ini hanya diberlakukan pada penjualan rumah primary, alias dari pengembang langsung ke konsumen. Dus, jika seseorang membeli properti rumah dari orang lain (bukan pengembang), maka tidak akan dikenakan PPN penjualan rumah.

Sejatinya, PPN penjualan rumah ini perlakuannya sama dengan PPN pada umumnya, yakni dipungut oleh wajib pajak yang berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP). Jadi, jika rumah secondary dibeli konsumen dari PKP juga, maka tetap ada PPN penjualan rumah. Namun, umumnya penjualan rumah secondary ini tidak pernah antara PKP dengan konsumen. Melainkan orang pribadi dengan orang pribadi.

Biasanya, dalam penjualan properti primary, PPN penjualan rumah sudah termasuk dalam harga yang ditawarkan kepada konsumen. Itulah sebabnya di Indonesia tak jarang kita menemukan spanduk tawaran properti rumah yang dibubuhi kalimat “harga sudah termasuk PPN”. Itu artinya, konsumen tak perlu memusingkan lagi perhitungan PPN penjualanan rumah, karena sudah dimasukkan dalam harga yang ditawarkan.

PPN Penjualan Rumah Klasifikasi Rumah Mewah

PPN penjualan rumah yang ditetapkan, kecuali rumah subsidi, adalah sama dengan PPN pada umumnya, yakni 10% dari harga jual. Nah, bagaimana perhitungan PPN penjualan rumah yang masuk kategori rumah mewah?

Untuk rumah atau apartemen atau kondominium yang masuk kategori mewah, maka perlakuan PPN-nya berbeda. Sesuai dengan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 103/PMK.03/2009, PPN penjualan rumah yang masuk kategori rumah mewah ditetapkan sebesar 20%. Tarif PPN yang sama juga dibebankan kepada apartemen dan kondominium yang masuk kategori mewah.

Dalam penjelasan PMK Nomor 103/PMK.03/2009, PPN properti mewah dengan tarif 20% ditetapkan untuk properti yang memenuhi kriteria sebagai berikut:

1. Rumah dan town house dari jenis non strata title, termasuk rumah kantor atau rumah toko, yang luas bangunannya 350 m² atau lebih.
2. Apartemen, kondominimum, town house dari jenis strata title dengan luas bangunan 150 m².