Sekilas Mengenai NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)

Pengertian NJOP

Bagi Anda yang sedang berniat membeli rumah atau properti, Anda tentu mengenal istilah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Secara sederhana, nilai jual objek pajak adalah taksiran harga rumah dan bangunan yang dihitung berdasarkan luas dan zona rumah serta bangunannya.

Jika ingin melakukan transaksi jual-beli rumah, nilai jual objek pajak merupakan hal yang penting untuk dipahami. Sebab, dengan mengetahui nilai jual objek pajak, Anda akan mengetahui seberapa besar dana serta pajak yang akan ditanggung dari transaksi jual beli properti/rumah.

Nah, untuk mengetahui lebih lengkap lagi mengenai NJOP, silakan simak penjelasannya di bawah ini.

Cara Menentukan Nilai Jual Online Pajak

Nilai Jual Objek Pajak merupakan harga rata-rata yang didapatkan dari hasil transaksi jual beli properti. Seperti disinggung sekilas di atas, nilai jual objek pajak merupakan taksiran harga suatu properti yang dihitung berdasarkan luas dan zona rumah serta bangunan.

Nilai jual objek pajak ditentukan berdasarkan perbandingan harga dengan objek lainnya yang sejenis. Jadi, semakin mahal harga pasaran rumah dan bangunan di suatu kawasan, maka semakin tinggi pula nilai jualnya.

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, nilai jual objek pajak digunakan sebagai dasar dari penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang wajib disetor setiap tahunnya .

Apabila transaksi jual beli properti terjadi, maka nilai jual objek pajak akan ditentukan berdasarkan tiga hal berikut ini:

• Perbandingan dengan objek pajak lain yang sejenis. Penentuan nilai jual objek pajak bisa diperoleh dari perbandingan dengan objek pajak lain yang sejenis dan berdekatan secara letak dan sudah diketahui juga nilai jualnya.
• NJOP pengganti. Cara ini dilakukan untuk mendapatkan nilai jual objek pajak berdasarkan hasil pendapatan atau pemasukan dari objek pajak yang dinilai.
• Nilai perolehan baru. Dengan cara ini, Anda perlu menghitung terlebih dahulu total biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan objek pajak tersebut. Namun, sebelum penentuan nilai jual objek pajak, Anda juga perlu melihat kondisi fisik dari bangunan yang dijadikan objek pajak tersebut. Jika terjadi penyusutan, maka total biaya yang sudah Anda keluarkan untuk membuat objek pajak harus dikurang sesuai penyusutan kondisi fisik bangunan.

Biasanya nilai jual objek pajak ditetapkan untuk menghitung besaran pajak terutang, disesuaikan dengan kondisi objek pajak pada 1 Januari Tahun Pajak. Artinya, besaran nilai jual objek pajak harus telah rampung ditetapkan sebelum 1 Januari Tahun Pajak. Sehingga fiskus dapat menetapkan berapa besaran PBB terutang atas tiap objek pajak yang ada di wilayahnya.

Nilai jual objek pajak juga ditetapkan berdasarkan pada Surat Keputusan Kepala Daerah, baik Gubernur, Bupati, atau Walikota. Biasanya, nilai jual objek pajak tanah ditetapkan dengan satuan rupiah per meter persegi tanah yang menjadi objek. Tentu disesuaikan juga dengan lokasi tanah yang tercermin dalam zona nilai tanah (ZNT). Zona nilai tanah digunakan sebagai acuan harga jual tanah.

Sementara, nilai jual objek pajak bangunan ditetapkan berdasarkan biaya per meter persegi, material, dan upah yang ada pada tiap komponen pada bangunan tersebut. Dalam pengelolaan PBB sektor Perkotaan dan Pedesaan (PBB P2) hal ini dikenal sebagai Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB).

Perlu diketahui bahwa pemerintah melalui kementerian keuangan menetapkan besaran nilai jual objek pajak setiap tiga tahun sekali. Namun di daerah tertentu yang berkembang sangat pesat sehingga mengakibatkan nilai jual naik signifikan, maka penetapan nilai jual objek pajak dilakukan setahun sekali.

Kenaikan NJOP di Wilayah DKI Jakarta

Pada April 2019, Gubernur DKI Jakarta Anies Baswedan kembali memperbarui NJOP Bumi dan Bangunan di Jakarta, setelah sebelumnya NJOP Jakarta diperbarui pada Juli 2018 silam. Artinya, Jakarta menjadi salah satu dearah yang besaran nilai jual objek pajaknya ditetapkan setiap setahun sekali.

Kenaikan nilai jual objek pajak sendiri berbeda-beda, tergantung dari masing-masing wilayah administratifnya.

Berikut ini nilai tertinggi dan terendah NJOP di wilayah DKI Jakarta berdasarkan Peraturan Gubernur (Pergub) Provinsi DKI Jakarta Nomor 37 Tahun 2019 tentang Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan Tahun 2019.

NJOP dan NJKP

Selain NJOP, dikenal juga istilah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). NJKP adalah besaran nilai jual yang akan dimasukan ke dalam perhitungan pajak terutang. Jadi, NJKP merupakan bagian dari nilai jual objek pajak dan menjadi dasar untuk penghitungan PBB. NJKP juga dikenal atau disebut sebagai assessment value.

Berdasarkan KMK Nomor 201/KMK.04/2000, pemerintah sudah menetapkan ketentuan persentase NJKP. Persentase untuk objek pajak perkebunan, pertambangan, dan kehutanan ditetapkan sebesar 40%. Sedangkan, objek pajak lainnya seperti Pedesaan dan Perkotaan dapat dilihat terlebih dahulu nilai nilai jual objek pajaknya.

Jika nilai jual objek pajak lebih dari satu miliar rupiah, maka persentase NJKP-nya adalah 40%. Namun, jika NJOP-nya kurang dari satu miliar rupiah, maka persentase NJKP-nya sebesar 20%.

Cek NJOP Secara Online

Sebagian dari Anda mungkin menganggap proses mencari informasi nilai jual objek pajak cukup merepotkan bila Anda harus pergi ke kantor kecamatan untuk mengecek nilai jual properti bersangkutan.

Tapi tak perlu khawatir, sekarang pemerintah sudah menyediakan layanan informasi NJOP online. Melalui fitur layanan ini, Anda cukup mengakses situs resmi pemerintah provinsi (Pemprov) untuk melihat kisaran nilai jual objek pajak yang ingin Anda jual atau beli.

Pengecekan nilai jual objek pajak secara online salah satunya bisa dilakukan untuk objek pajak di wilayah DKI Jakarta. Sebagaimana disebutkan sebelumnya, Pemprov DKI Jakarta menetapkan nilai jual objek pajak setiap satu tahun sekali melalui penerbitan Pergub, maka Anda bisa mengecek nilai jual objek pajak melalui Pergub yang dibuat.

Untuk menemukan data tersebut, Anda bisa mengunjungi website Badan Pajak dan Retribusi Daerah (BPRD) Jakarta pada alamat bprd.jakarta.go.id. Kemudian Anda bisa klik laman Download dan klik kumpulan regulasi Pajak Bumi dan Bangunan.

Dalam laman tersebut Anda dapat menemukan link yang berisi regulasi terbaru terkait nilai jual objek pajak. Contohnya Pergub Nomor 37 Tahun 2019 yang berisi besaran harga objek pajak di wilayah DKI Jakarta yang berlaku selama tahun 2019.

Hal yang hampir sama juga bisa Anda lakukan, untuk mengetahui nilai jual objek pajak di wilayah Bogor. Informasi tentang besaran nilai jual objek pajak kota hujan tersebut dapat Anda lihat dalam sejumlah artikel yang dirilis Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) Kota Bogor pada alamat website bapenda.kotabogor.go.id.

Contohnya seperti pengumuman tentang Peraturan Daerah (Perda) Nomor 5 tahun 2018 yang menunjukkan nilai jual objek pajak di wilayah Bogor pada tahun 2019.

Urusan nilai jual objek pajak lainnya yang bisa dilakukan secara online adalah pembuatan Surat Keterangan NJOP, yang disediakan oleh Pemerintah Kota (Pemkot) Surabaya. Layanan ini dapat Anda akses pada alamat website Badan Pengawasan Keuangan dan Pembangunan Daerah (BPKPD) Surabaya yakni pbb.bpkd.surabaya.go.id.

Buka laman Cetak Mandiri Surat Keterangan NJOP dan isi formulir yang disediakan. Anda perlu menyiapkan Nomor KTP, Nomor Obyek Pajak (NOP), dan tahun awal serta akhir pajak.

Baca Juga: Pajak Penjualan Rumah dan Biaya dalam Transaksi Jual Beli Rumah