PPN Membangun Sendiri
Memiliki hunian yang sesuai dengan kepribadian dan selera pemiliknya adalah impian setiap orang. Untuk mewujudkannya, orang biasanya membangun sendiri rumahnya tersebut.
Membangun rumah sendiri memang memberi Anda kepuasan. Tapi tahukah Anda, ada kewajiban perpajakan yang timbul dari kegiatan membangun rumah sendiri. Kewajiban tersebut adalah membayar dan melaporkan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) Kegiatan Membangun Sendiri.
PPN Kegiatan Membangun Sendiri memang dikenakan pada wajib pajak yang membangun rumah. Namun, tidak semua kegiatan membangun rumah kena pajak. Sebab, ada kriteria tertentu dalam penerapannya.
Bagi Anda yang berencana membangun rumah sendiri. Berikut seluk-beluk kewajiban pajak yang harus Anda ketahui.
Dasar Hukum dan Kriteria PPN Membangun Sendiri
Pajak Pertambahan Nilai untuk Kegiatan Membangun Sendiri masuk dalam kategori pajak terutang. Artinya, wajib pajak harus membayar dan melaporkannya sesuai waktu yang ditentukan.
Menurut Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 163 Tahun 2012 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai Atas Kegiatan Membangun Sendiri, kegiatan membangun sendiri mencakup aktivitas membangun yang hasilnya Anda gunakan sendiri.
Perlu diingat, definisi ini tidak mencakup kegiatan pembangunan sebagai kontraktor atau pengembang (developer). PMK ini juga menjelaskan kriteria bangunan yang dikenai pajak, yaitu:
1. Memiliki konstruksi dari material tertentu
Bangunan yang konstruksi utama atau sebagian besarnya terbuat dari batu bata, kayu, beton, besi baja, serta material sejenis merupakan properti yang dikenai pajak. Hal ini juga berlaku untuk bangunan yang konstruksinya terdiri dari gabungan beberapa material di atas.
2. Untuk tempat tinggal/usaha pribadi
Bangunan Anda berstatus kena pajak jika digunakan sebagai hunian maupun tempat usaha pribadi, misalnya, membuka warung, toko, bisnis jasa, dan lain sebagainya.
3. Memiliki ukuran tertentu
Bangunan pribadi dinyatakan kena pajak jika luas seluruhnya mencapai lebih dari 200 m².
Dasar Perhitungan Pajak
Pajak yang harus Anda bayar akan dihitung dari beberapa komponen seperti nilai impor atau ekspor, penggantian, serta harga jual.
Mengapa Harus Membayar Pajak Membangun Sendiri?
PPN dikenakan terhadap barang atau jasa yang mengalami peningkatan nilai. Ketika Anda membangun rumah, Anda sebenarnya tengah meningkatkan nilai tambah dari tanah serta bangunan.
Lantaran nilai tambah tersebut, terciptalah kewajiban pembayaran pajak. Nah, pihak yang wajib membayar PPN adalah mereka yang menikmati bertambahnya nilai akibat pendirian bangunan tersebut.
Contoh: Anda memiliki tanah kosong senilai Rp175.000.000 dan memutuskan membangun rumah di atasnya. Ddalam proses pembangunan tersebut, Anda mengeluarkan biaya senilai Rp200.000.000 yang digunakan untuk membayar pekerja serta membeli material.
Jika rumah sudah jadi, nilai bangunan dan tanah Anda tentu saja akan melebihi nilai gabungan tanah kosong serta biaya pembangunan tersebut. Karena rumah dan tanah tersebut Anda gunakan sendiri, pajaknya pun dikenakan pada Anda.
Kasusnya berbeda dengan kontraktor atau pengembang. Jika Anda adalah kontraktor yang membangun rumah untuk orang lain, Anda bisa mengenakan potongan pajak pada pembeli yang nantinya memiliki rumah tersebut. Hal ini karena si pemilik adalah orang yang menikmati nilai tambah dari tanah serta properti tersebut.
Cara Menghitung PPN Membangun Sendiri
Cara menghitung tarif PPN untuk kegiatan membangun sendiri telah ditetapkan dalam pasal 3 PMK Nomor 163 Tahun 2012.
Untuk menghitung PPN kegiatan membangun sendiri, wajib pajak harus mengetahui Dasar Pengenaan Pajak yang merupakan semua biaya yang dikeluarkan untuk membangun properti tersebut (material, tanah, dan bayaran pekerja).
Selanjutnya, wajib pajak tinggal menghitung berdasarkan tarif PPN sebesar 10% dari Dasar Pengenaan Pajak. Tapi, jika Anda sudah memiliki tanah dan tinggal membangun rumah, Dasar Pengenaan Pajak adalah 20% dari jumlah biaya material serta upah pekerja.
Ilustrasi berikut bisa menjadi contoh:
Pada tahun 2013, Tuan B memutuskan membangun rumah seluas 400 m². Biaya yang dikeluarkan adalah Rp150.000.000 untuk material dan Rp60.000.000 untuk upah pekerja. Maka, pajak membangun sendiri yang harus dikeluarkan adalah 10% x (20% x Rp150.000.000 + Rp60.000.000) = 10% x Rp42.000.000 = Rp4.2000.000.
Catatan Tambahan terkait PPN Membangun Sendiri
Pajak Pertambahan Nilai mulai dianggap terutang sejak saat pembangunan dimulai hingga selesai. Jika Anda membangun satu properti secara bertahap, tahapan-tahapan pembangunan tersebut masih dianggap sebagai satu kesatuan, asal jedanya tidak lebih dari 2 tahun. Akan tetapi, ada beberapa pengecualian untuk rumah yang dibangun pada periode tertent, yakni:
- Properti yang dibangun sebelum tanggal 1 Januari 1995 tidak dikenakan pajak pertambahan nilai untuk kegiatan membangun sendiri. Hal ini karena peraturan terkait pajak tersebut belum ada.
- Properti yang dibangun pada tanggal 1 Januari 1995 hingga sebelum 1 Juli 2002 dikenakan pajak, tetapi hanya yang memiliki luas total lebih dari 400 m².
- Properti yang dibangun dari tanggal 1 Juli 2002 hingga 21 November 2012 hanya dikenakan pajak jika luasnya lebih dari 300 m².
Jika Anda tidak membayar pajak, atau tidak memberikan bukti transaksi pembelanjaan lengkap saat membayar pajak, Anda akan menerima Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar dari Ditjen Pajak.
Saat membangun rumah, Anda harus mencatat semua aspek penting untuk keperluan melaksanakan kewajiban perpajakan.
Misalnya, pastikan mencatat tanggal pembangunan serta tanggal selesainya rumah, periode pembangunan, serta semua bukti transaksi terkait proyek.
Bayar dan Lapor PPN Online
Bagi Anda yang memiliki kewajiban membayar dan melaporkan PPN, dapat memanfaatkan teknologi perpajakan terbaru yang memungkinkan Anda bayar dan lapor PPN online. Caranya dengan menggunakan aplikasi OnlinePajak.
Jika membangun rumah sendiri adalah solusi untuk mendapatkan rumah impian, aplikasi OnlinePajak adalah solusi untuk menuntaskan kewajiban perpajakannya. Jadi, tunggu apa lagi? Daftar dan gunakan OnlinePajak sekarang juga.